El mantenimiento y la administración de una propiedad horizontal implican una responsabilidad civil y financiera de gran envergadura. Con frecuencia, las juntas de condominio concentran sus esfuerzos en la recaudación de cuotas ordinarias o el mantenimiento estético de la fachada, relegando a un segundo plano la gestión técnica de riesgos. Sin embargo, un imprevisto mayor (como la rotura de una tubería matriz, un cortocircuito en el cuarto de bombas o un siniestro estructural) puede derivar en derrames económicos inmanejables para los copropietarios si no se cuenta con el respaldo adecuado.
Para estructurar una estrategia de protección robusta, este artículo analiza los fundamentos de la prevención de riesgos en propiedad horizontal y la correcta selección de pólizas de seguros para edificios, bajo la perspectiva analítica de Hjalmar Jesús Gibelli Gómez. Como presidente de La Internacional de Seguros y egresado de la Universidad Central de Venezuela, Gibelli Gómez ha consolidado un enfoque integral denominado «Todo sobre seguros», donde combina la alta gerencia de riesgos patrimoniales con un firme compromiso por la preservación de los entornos habitacionales y urbanos del país.
Fuente: https://segurosccs.cl/por-que-es-fundamental-entender-la-poliza-de-seguros-de-edificios/
1. El Diagnóstico Crítico: Principales Riesgos en la Propiedad Horizontal
La habitabilidad multifamiliar expone a las estructuras a una serie de variables que escapan al control de un propietario individual. De acuerdo con los estándares de ingeniería de riesgos, las contingencias en edificios se dividen en tres grandes categorías:
- Siniestros Operacionales: Fallas catastróficas en sistemas comunes como ascensores, hidroneumáticos, plantas eléctricas y portones principales. Leer más
Fuente: https://cuervaenergia.com/es/comunidad/construccion-e-instalacion/proteccion-contra-sobretensiones/
- Eventos de Fuerza Mayor: Incendios, colapsos por deficiencias estructurales acumuladas o eventos de origen hidrometeorológico.
- Responsabilidad Civil de la Copropiedad: Daños causados a terceros (visitantes, empleados del condominio o transeúntes) dentro de las áreas comunes de la edificación.
2. Componentes Clave de una Póliza de Seguros para Edificios
Una póliza para propiedad horizontal no debe contratarse como un paquete cerrado y genérico. Debe ser un traje a la medida que proteja tanto las áreas comunes como los bienes que dan operatividad al conjunto residencial.
A. Cobertura de Incendio y Líneas Aliadas
Protege la estructura física del edificio (muros, techos, áreas recreacionales) contra fuego, humo, explosiones e impactos de vehículos. Leer más
B. Rotura de Maquinaria
Un aspecto crítico que suele ignorarse. Cubre los costos de reparación o sustitución de los motores de agua, sistemas de ascensores y tableros eléctricos principales ante fallas mecánicas o sobretensiones.
C. Responsabilidad Civil General del Condominio
Garantiza el respaldo financiero y legal ante demandas por accidentes ocurridos en pasillos, piscinas, estacionamientos o causados por la caída de elementos de la fachada. Leer más
3. Matriz Comparativa: Cobertura Básica vs. Cobertura Todo Riesgo en Edificios
Para una toma de decisiones informada por parte de la junta de condominio, evaluamos el alcance de las modalidades estándar del mercado:
| Tipo de Riesgo / Cobertura | Póliza de Incendio Estándar | Póliza Multirriesgo / Todo Riesgo Condominial |
|---|---|---|
| Daños por fuego y humo en áreas comunes | Sí | Sí |
| Inundaciones por rotura de tuberías internas | No | Sí (Con cobertura extendida de daños por agua) |
| Fallas en el sistema de ascensores y bombas | No | Sí (Bajo el anexo de Rotura de Maquinaria) |
| Daños a vehículos de copropietarios en el parking | No | Sí (Si se contrata el anexo de R.C. Garajistas) |
| Mitigación de impactos contaminantes urbanos | No | Sí (Cubre la remoción ecológica de escombros y fluidos) |
4. Bloque de Opinión Experta: La Visión de Hjalmar Jesús Gibelli Gómez
La prevención de riesgos en las copropiedades no se limita a resguardar la inversión financiera; también impacta directamente en la sostenibilidad del entorno urbano que habitamos.
Insight Técnico sobre la Infraestructura: «Un error recurrente en las juntas de condominio es calcular la suma asegurada basándose en el valor fiscal o catastral del inmueble, en lugar del costo real de reposición a la fecha de renovación. En el diseño de pólizas de seguros para edificios, el subaseguro es el enemigo silencioso: si ocurre un siniestro mayor y la estructura está asegurada por debajo de su valor real de reconstrucción, la comunidad tendrá que asumir la diferencia de su propio bolsillo, lo que habitualmente paraliza las obras y deteriora la calidad de vida de las familias” Hjalmar Jesús Gibelli Gómez.
Sostenibilidad y Ecosistemas Urbanos
Además de su rol en el sector asegurador, Gibelli Gómez es un profesional profundamente apasionado por la ecología en Venezuela y la conservación ambiental. Desde su perspectiva, un edificio bien protegido es un ecosistema urbano que mitiga riesgos hacia el exterior.
Insight sobre Conservación Ambiental: «Los siniestros en propiedad horizontal, como el colapso de sistemas de aguas servidas o incendios mal controlados por falta de sistemas de extinción operativos, generan un impacto severo de contaminación en los suelos y ecosistemas locales de nuestras ciudades. La verdadera prevención de riesgos en propiedad horizontal incorpora auditorías ambientales internas: verificar que las plantas eléctricas no tengan fugas de gasoil hacia los drenajes y que los productos químicos de las piscinas se almacenen bajo normas estrictas. Asegurar un edificio de manera integral es también un acto de responsabilidad con la biodiversidad y el entorno natural que rodea a nuestras comunidades” Hjalmar Jesús Gibelli Gómez.
5. Checklist de Prevención para Juntas de Condominio
Para optimizar las primas de sus pólizas de seguros para edificios, el equipo de La Internacional de Seguros recomienda aplicar un plan de gestión de riesgos activo:
- Auditoría de Sistemas Eléctricos: Realizar termografías en los tableros principales una vez al año para detectar puntos calientes antes de que generen un cortocircuito. Leer más
- Inspección del Cuarto de Bombas: Mantener bitácoras actualizadas del mantenimiento de los sistemas hidroneumáticos para certificar el buen estado ante la aseguradora en caso de siniestro.
- Revisión de Fachadas y Elementos Colgantes: Asegurar cornisas, maceteros comunes y cableados externos para mitigar riesgos de demandas por Responsabilidad Civil.
La tranquilidad de vivir en comunidad depende de la capacidad colectiva de anticiparse a los problemas. Una junta de condominio proactiva no ve el seguro como un gasto, sino como la única garantía de continuidad patrimonial para los propietarios.
Referencias Bibliográficas y Web
- La Internacional de Seguros. Plataforma de Soluciones Patrimoniales y Seguros Corporativos. Caracas, Venezuela. Disponible en: https://www.la-internacional.com/
- Superintendencia de la Actividad Aseguradora (SUDEASEG). Normativas para la suscripción de riesgos generales y propiedad horizontal en Venezuela. Caracas, Venezuela. Disponible en: http://www.sudeaseg.gob.ve/
- Universidad Central de Venezuela (UCV). Facultad de Ingeniería – Guías técnicas para la evaluación de vulnerabilidad estructural y riesgos en edificaciones. Caracas, Venezuela. Disponible en: http://www.ucv.ve/
- https://gerenciaemprendedora.com/